2011年4月16日

奢侈稅三讀通過–現在適合進場買屋嗎?

隨著奢侈稅條例火速三讀通過

總算實現了近年來難得一見的房地產大利空

大家都好奇,到底該不該逢低搶進房市,還是 … 再等等 ?

奢侈稅影響房價者,在這條:

持有非自用住宅的房屋及其座落基地、空地在2年內移轉,將分別按照實價課徵未滿1年者15%、1到2年者10%的奢侈稅。

也就是說,原本靠著大量短期炒作住宅的投資客必須承擔10~15%的稅務成本,更甚者亦衍生了炒房交易所得申報的問題,等於打了房屋炒家一個大巴掌,造成近來房市的恐慌與交易冷清。

俗話說得好:當政府右手關了一扇門,左手一定會幫有錢人開一扇窗!

外行人看的是法條的限制,但巷內人一定會馬上問: 排除條款是什麼 ?

依據奢侈稅草案訂立十類排除項目:

一、本人、配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地;
二、自住房地先買後賣,換新屋後於一年內出售舊屋;
三、農舍;
四、公共設施保留地徵收前移轉;
五、強制拍賣(法拍屋);
六、繼承或受遺贈取得;
七、營業人興建房屋完成後第一次移轉;
八、銀行處分因行使抵押權取得之不動產(銀拍屋);
九、政府出售或依法贈與;
十、其他經財政部核定者。

近日三讀過關時,刪除了第十條「其他經財政部核定者」項目,增加房屋改建都市更新兩項。



這些豁免條文洋洋灑灑,可解讀重點有幾個:

一、自有住宅在若干條件下享有免奢侈稅的福利,但限於一戶人家。故登記結婚後等於自動消除一個「扣達」,在各項稅制不利已婚族的現實下,這下子又多了一個「不登記結婚」的法律負面推力。

三、農舍不課奢侈稅,於是炒房熱錢會從都會住宅轉移到新興農村開發區,在都會區附近的農舍農地未來恐怕行情反而增溫、欲小不易。

五、法拍市場因免奢侈稅可能交易轉趨熱絡。

六、繼遺贈稅大幅縮減至10%後,遺贈過戶免課奢侈稅符合政策保障資產世襲的方向。

七、這條就是所謂的「建商條款」,預售屋或新成屋銷售因此較不受衝擊,但投資客轉第二手就得考量接手者的投資需求,若非自用住宅需求者,將減少追價意願,故對預售屋的行情仍有間接影響。


市場利率仍維持低檔(2%以下),通膨趨勢未歇,房地產仍是吸收熱錢的最大胃納處,個人以為奢侈稅只是政府打房「高高舉起、輕輕放下」的第一著重手。雖然效果有限,但至少也達到了心理恫嚇之目的,過去幾年囂張至極的炒房客與房仲業總算暫時喊饒,作作樣子配合政策避風頭、讓積怨已久的高房價問題有個阿Q勝利的吶喊機會。

未來哪時候房價會崩盤? 誰也無法講出明確答案!

長線而言,貨幣購買力下降、都會區房價地價上漲的趨勢仍能維持。個人以為,與其天真的以為房價會因為某個七折八扣的政策而奇蹟式崩盤,不如好好地評估自己的住宅需求,在難得的利空相對低檔,好好找到喜歡適合的住宅,在自己的能力範圍內,買間好房子也是不錯的選擇。

至於投資,我向來不認為自用住宅是好標的。一切的一切,還是回歸自己的需求與能力吧!

去年底剛買房的倒也不必太洩氣,等風頭過了,你會發現房屋成交價還是差不多啦

傅依苔,對,我就是在說你。

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9 意見:

無知廢人 提到...

之前好像聽過要廣泛的建造國宅或是出租,來減低房價。 乍聽之下應該蠻有用的啊?
是因為症腐又腦殘了還是說為什麼不這樣做呢?@@

我對房地產一點都不懂的說@@

無知廢人 提到...

如果增加大量中等價位的國宅,會不會對打房比較有效呢?@@

口木 提到...

很多有效的方法,但政府都不做。要減低台北房價最簡單的方法,例如說,把政府五院搬到房價低的中南部,馬上就可以平衡區域發展。又例如說徵收空地稅,落實房屋交易行情透明化,這些都是打房真正有效的稅務措施,但政府通通都不做,最後只用了一個很奇怪的奢侈稅,打房效果有限,但副作用不少。

hz 提到...

真的要打房, 我是覺得房屋交易價格透明化, 實價登記,實價課征房屋稅會比較有效

口木 提到...

所以啦 … 政府不是真打房,多半是交代民怨的政治動作囉

yuan 提到...

原來搬到中南部是個最簡單的方法,那東部人可能也要阿,外島地區房價也不高耶,也許每隔幾年遷一次首都好了,這樣城鄉差距就會縮小。
還是你出來選總統吧,落實一下你的政經看法,千萬不要被政治包袱給拖累了,要堅持。
我是中間選民,看到大選又要到了,路線又開始往"中間"靠攏,真是想罵髒話,不論藍綠都只會在此時刻想到"中間",可恥兼可恨。

無知廢人 提到...

遷都不太可能吧...
重建一個權力中心是很耗財力的。
現在又沒錢搞那個..

玉安 提到...

房價漲就全民靠邀,沒聽過股票漲的時候大家哀鴻遍野說買不起股票囉...要跳樓了,上街抗議去囉~ 那政府就把房地產的錢都留到股市去不就好了,高度民粹的政策,才是競選連任必備的萬靈丹。

原則上就是把房市的槓桿資金逼出來,只留下自有資金,這樣總不能再說房屋需求是假的了吧,蝸牛們。然後逼出來的錢,規劃一個出口去消化游資,就降。

1.即日起降低新增住宅房貸成數,最好都不能貸款,不溯及既往。
2.理財型房貸業務取消,二胎貸款之兩造判死刑,現行犯得當街毆打,銀行貸出二胎勒令停業。
3.限制所有房貸以外不動產金融商品,嚴禁不動產金融創新。
4.拉高股市、債市融資成數,最好可以100%。
4.限縮股債市跌幅,最好立法不准下跌,平盤以下禁止交易。
5.證交稅調降,除外資身分,資本損失可抵稅。
6.獎勵企業海外投資。
7.實施進口補貼。

蔡德清 提到...

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