2010年9月6日

144期Smart專欄–房地產主力心法

房價高漲近來成了台灣民怨之首!即便政府一再宣誓打房政策,但房價絲毫沒有回檔的跡象。

許多朋友問道:「房地產投資是否穩賺不賠?買房子真的可以抗通膨嗎?」

回答這個問題之前,我先舉兩個身邊親友的投資實例:

案例一: 小蓉姐買樓

小蓉姐老家在台中縣后里,她目前在新竹科學園區上班,五年前她原本想在竹北市購屋,但考量未來想回后里跟父母同住,最後決定在后里購買電梯大樓建案,當時竹北和后里的房價差不多都在一坪十出頭萬元左右,沒想到轉眼五年過去,竹北的房價早已飆到一坪二十萬以上,但后里的房價不漲反跌,想要轉手賣出卻乏人問津。她苦笑自嘲:「別人房子隨便買隨便賺,大概只有我買房子套牢賠錢吧!?」

案例二、阿土婆買農地

阿土婆於民國80年在台中縣烏日鄉買了一塊農地,當初因為有「烏日高鐵重劃區利多」,她匆忙以一坪5萬元搶進,總共斥資千餘萬準備養地兼養老,沒想到景氣急轉直下,一套牢就近20年 …直到2009年中,總算來了個「縣市合併升格題材」,好不容易以每坪七萬元售出!算一算,總獲利近四成! 扣除仲介代書稅費等交易成本,大概也有三成三的獲利。 阿土婆能夠獲利了結,也算是喜劇收場!但18年賺33%,真的是好的報酬嗎 ?
這時要以「定存報酬」當做比較機會成本!下圖是以合庫的歷年定存資料庫估算,假設阿土婆從民國80年開始每年放定存至今的報酬率

定存利率逐年下滑

哇!從民國80年至今,18年間的定存總報酬率,竟然高達 130% ! (計入本金則為230%)也就是說,如果阿土婆在18年前將1000萬放在定存,現在已經有2300萬的財產了!平均年複利報酬為 4.7%
請注意,這只是「基準機會成本」喔!
等於是你把錢鎖在銀行,每天閒閒躺18年,就可以享有的最低理財報酬水準。
但阿土婆當年選擇投資土地,套在高點,18年後解套,總共獲利33%

依複利公式: 133% 開18次根號 = 101.6%,平均每年的投資報酬率只有 1.6%,非但輸給定存報酬率,當然無法抵抗通膨壓力囉!


這一比較,阿土婆的眼淚快掉下來了:「啊 … 早知道我放定存就好啦! 」
分析上述兩個不算成功的房地產投資案例,發現共通的特點就是:選錯物件標的! 小蓉姐搭棄人口移入成長的竹北而選擇人口移出的台中鄉鎮、阿土婆選擇空有題材卻無實質需求支撐的農地,結果不是慘套就是輸給通膨,到頭來白忙一場換場心酸!

讀者這時一定想問:「到底要怎麼投資房地產,才能提高勝算呢?」

在此提出個人三點心法:

一、投資標的:

地段以人口快速成長的新興都會區為投資首選,大台北都會區以離捷運火車站一公里內的案件最為保值,在大台北都會區以外的地區以土地持分高的透天厝、精華店面較為保值。土地投資應避免偏遠的農地以免長期套牢。不建議投資小套房、渡假別墅等高折舊商品。

二、投資時機:

平時應儲備實力,靜待金融恐慌時投資客低價殺出房產的時機,才有機會撿到超值的物件,切勿隨媒體炒作題材而追高套牢。考量房屋折舊及熱錢轉移效應,於房市泡沫高點逢高獲利了結的功夫也是一定要學的啦!

三、投資策略:

以自有閒置資金投資房地產的風險最低,若高額貸款投資則容易遭受利率風險。若資金有限,應以自用住宅或營業店面為投資標的;或可與親友合資以降低資金負擔。若考量租屋收益,則應事先調查當地租金行情及空屋率,並計入管理成本及機會成本,以增添投資成功率。

在台灣獨特的金融體系裡面,土地建物資產可說是價值信用的主要基礎,貨幣供給逐年增加(鈔票愈印愈多),但都市建地有限,所以相較於註定貶值的現鈔,高土地持分的精華地產當然只會增值不易貶值!

都市土地重劃開發是台灣政治經濟共生結構的根本動力,有錢人之所以愈來愈有錢,關鍵就在其得房地產投資的人場券。市井小民若無法洞悉「房地產的主力思維」,就註定成為房產食物鏈裡的低階輸家。

掌握「房地產市場主力」的習性與節奏,你會發現其實投資房地產的勝率極高,可說是穩賺不賠!如何存到「房地產第一筒金」,才是能否擠身富豪之列的關鍵所在啊!

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2 意見:

mignon 提到...

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