144期Smart專欄–房地產主力心法

房價高漲近來成了台灣民怨之首！即便政府一再宣誓打房政策，但房價絲毫沒有回檔的跡象。

許多朋友問道：「房地產投資是否穩賺不賠？買房子真的可以抗通膨嗎？」

回答這個問題之前，我先舉兩個身邊親友的投資實例：

案例一： 小蓉姐買樓

小蓉姐老家在台中縣后里，她目前在新竹科學園區上班，五年前她原本想在竹北市購屋，但考量未來想回后里跟父母同住，最後決定在后里購買電梯大樓建案，當時竹北和后里的房價差不多都在一坪十出頭萬元左右，沒想到轉眼五年過去，竹北的房價早已飆到一坪二十萬以上，但后里的房價不漲反跌，想要轉手賣出卻乏人問津。她苦笑自嘲：「別人房子隨便買隨便賺，大概只有我買房子套牢賠錢吧！？」

案例二、阿土婆買農地

阿土婆於民國80年在台中縣烏日鄉買了一塊農地，當初因為有「烏日高鐵重劃區利多」，她匆忙以一坪5萬元搶進，總共斥資千餘萬準備養地兼養老，沒想到景氣急轉直下，一套牢就近20年 …直到2009年中，總算來了個「縣市合併升格題材」，好不容易以每坪七萬元售出！算一算，總獲利近四成！ 扣除仲介代書稅費等交易成本，大概也有三成三的獲利。 阿土婆能夠獲利了結，也算是喜劇收場！但18年賺33%，真的是好的報酬嗎 ？
這時要以「定存報酬」當做比較機會成本！下圖是以合庫的歷年定存資料庫估算，假設阿土婆從民國80年開始每年放定存至今的報酬率

定存利率逐年下滑

哇！從民國80年至今，18年間的定存總報酬率，竟然高達 １３０％　！ （計入本金則為230%)也就是說，如果阿土婆在18年前將1000萬放在定存，現在已經有2300萬的財產了！平均年複利報酬為 4.7%
請注意，這只是「基準機會成本」喔！
等於是你把錢鎖在銀行，每天閒閒躺18年，就可以享有的最低理財報酬水準。
但阿土婆當年選擇投資土地，套在高點，18年後解套，總共獲利33%

依複利公式： 133% 開18次根號 = 101.6%，平均每年的投資報酬率只有 1.6%，非但輸給定存報酬率，當然無法抵抗通膨壓力囉！


這一比較，阿土婆的眼淚快掉下來了：「啊 … 早知道我放定存就好啦！ 」
分析上述兩個不算成功的房地產投資案例，發現共通的特點就是：選錯物件標的！ 小蓉姐搭棄人口移入成長的竹北而選擇人口移出的台中鄉鎮、阿土婆選擇空有題材卻無實質需求支撐的農地，結果不是慘套就是輸給通膨，到頭來白忙一場換場心酸！

讀者這時一定想問：「到底要怎麼投資房地產，才能提高勝算呢？」

在此提出個人三點心法：

一、投資標的：

地段以人口快速成長的新興都會區為投資首選，大台北都會區以離捷運火車站一公里內的案件最為保值，在大台北都會區以外的地區以土地持分高的透天厝、精華店面較為保值。土地投資應避免偏遠的農地以免長期套牢。不建議投資小套房、渡假別墅等高折舊商品。

二、投資時機：

平時應儲備實力，靜待金融恐慌時投資客低價殺出房產的時機，才有機會撿到超值的物件，切勿隨媒體炒作題材而追高套牢。考量房屋折舊及熱錢轉移效應，於房市泡沫高點逢高獲利了結的功夫也是一定要學的啦！

三、投資策略：

以自有閒置資金投資房地產的風險最低，若高額貸款投資則容易遭受利率風險。若資金有限，應以自用住宅或營業店面為投資標的；或可與親友合資以降低資金負擔。若考量租屋收益，則應事先調查當地租金行情及空屋率，並計入管理成本及機會成本，以增添投資成功率。

在台灣獨特的金融體系裡面，土地建物資產可說是價值信用的主要基礎，貨幣供給逐年增加（鈔票愈印愈多），但都市建地有限，所以相較於註定貶值的現鈔，高土地持分的精華地產當然只會增值不易貶值！

都市土地重劃開發是台灣政治經濟共生結構的根本動力，有錢人之所以愈來愈有錢，關鍵就在其得房地產投資的人場券。市井小民若無法洞悉「房地產的主力思維」，就註定成為房產食物鏈裡的低階輸家。

掌握「房地產市場主力」的習性與節奏，你會發現其實投資房地產的勝率極高，可說是穩賺不賠！如何存到「房地產第一筒金」，才是能否擠身富豪之列的關鍵所在啊！