房地產投資閒聊

摘自：2010/3/23 口木聊天室

養地 眼光要看前面

平常好好存錢，閒錢夠多了
看好地段，等好價位就出手，買地丟著

如果有商機 就自己用
沒商機，就賣人賺價差

鄉鎮市公的網站都有都市計劃圖
自己先研究看看，地方人士認識的，就可以聽到一些八卦
尤其是政治人物的內線，多少可以參考

媒體的消息正反都有，背後都是財團勢力鬥爭
重大公共建設會不會蓋起來 理性判斷一下，心裡就有個底

例如說，新竹輕軌捷運，都已經蓋一半了，不可能放個永遠不動
首長一任四年，這任不蓋，下任換人做，不一定不蓋

喊停，也許囤地的金主不是自家人，
放話在車站前面蓋殯儀館，下下馬威

放利空吸貨 放利多出貨
共股市同樣道理

都市計劃變來變去，不脫出貨的道理
你要看，現在跟當家的合作是哪幾家建商
調查一下，這些建商囤的 地集中在哪
就知道未來幾年加分公共設施會往哪邊跑

等利多出來後，地價就會往上飆，屆時就可以出貨了

用這個心法來操作，配合 就業機會、人口趨勢分析，
政治、經濟、心理綜合分析 … 百密無一疏
做房地產，幾乎不會賠錢啦！

當你的財產達數千萬至億，就不要玩股票了
太累了 … 買地囤地，穩穩賺
政治人物和財團自動幫你抬轎
本業輕鬆做，做個興趣夠用就好

股票是拿來娛樂打嘴鼓的，真正要賺大錢，要靠地皮
而且，地皮傳給子孫，遺贈稅也比較低，有省稅的效果

買地，心法就是「不追高，不貪低」
太便宜的地皮風險高，太貴的地皮沒賺頭
跟股票道理一樣，要找起漲後的壓回低點

土地有空間軸可以玩，這和股票不一樣，
股票的空間是虛的，土地的基本分析 就是人口和金錢
變項就是就業機會、金融商圈、產業、文化
這些是真實的人文呈現，而股票的基本面是虛的、會變動，不可靠

房地產的發展有軸線，會外拓
只要抓到軸線，跑在軸線的前面，就有賺頭

交通建設就是主要軸線，就業機會是駐線擴點
再來就是看人口外移趨勢
過度開發的老社區，有人口推力
以台北市來說，西區往外推到東區
大安→信義→內湖、南港 → 東湖、汐止
另個軸線就是：
三重、新莊→泰山→林口；板橋→土城→樹林→三峽
炒過一波又一波，建商高點賣舊房，另一手囤新地
眼前看起來空屋很多很可怕，
林口、三峽的人口卻老實給你快速成長

以新竹來說，新竹市城中→東區→關埔→竹中
北邊的軸線就是 文化中心→台大校區→高鐵區→生科區→芎林

抓土地的進場點位要比較早，而房屋的點位要晚一點
土地要買在重畫期前後，房子要買在生活機能成型後
因為土地不會折舊，但房屋會折舊，
所以房屋的買點要比較講究，不能太早或太晚
太早沒生活機會，會拚不過未來的建案
太晚，基期高，容易套牢

買地等都市計劃 賣給建商 賺比較多
炒地皮的稅比較輕
如果有內線 買農地等變更地目，賺更快

老地主賣地給 政客、財團、建商
聯手炒作 …最後蓋成大樓，出貨給散戶
所以買大樓是最後一手，前面的利潤都吸光了

若手上有地段還不錯的土地，放著就會有人來找你
建商為了容積率、基地成型，可能會出高價要地
買地放著，土地照公告現價，稅很便宜

相較之下，買大樓來投資費用就高了
公設比先來個三成，再來還有每個月的管理費，
每年房屋稅，買賣的仲介費
再來是房屋折舊，管路老化都得花錢維護

我太多親戚都在中南部投資大樓建案慘套過
例如台中市土地很廣，人口比起台北少很多
所以房地產只能炒高特定區域（如七期）

自住的話，買管理品質好、生活機能好的大樓還OK
說到投資，最好選土地持分高的透天厝、地段好的店面、較保值。

總說，除了北部捷運延線或特定商圈比較沒有大樓折舊的問題，
愈往南部，大樓建案的折舊情形愈明顯。

有土斯有財，遠離台北，愈顯真理！

（以上閒聊，只供參考，不得做為投資依據）

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神棍樂團 / 詞：陳正航、陳德峻　曲：陳正航　編曲：陳正航

流離浪蕩的背後，在找休息的郊外，
來去～留下孤單的最愛，
不是我要故意，命運造成我離開，
我想～有一天我會回來。

流浪啊～心情無人要聽哦，
世界如此廣，世界如此大，我們在一起。
流浪啊～坐著不回頭的車，
我是誰，這我的命一輩子流浪。

tell me where is the strawberry field
show me whether it is nothing real
my life is like the purple haze
intoxicated in the game, fuzzled by it's shape

路途中時常想起，豐腴美麗的妳，
妳說要帶來給你的相片，
想到在一起的日子，流浪途中的寂寞，
坐在樹下，陪我的是從前的妳。

流浪啊～心情無人要聽哦，
世界如此廣，世界如此大，我們在一起。
流浪啊～坐著不回頭的車，
我是誰，這我的命一輩子流浪。

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