2010年4月14日

發夢包租婆

正妹人妻同事問我:「我家附近有公寓要賣 … 只要三百多萬,我好想買來租人喔!可不可以 ?」

她說的屋件,在新竹市區,屋齡16年,七樓之五,有電梯,權狀二十幾坪,兩房一廳,鄰路6米 …

我掐指一算,說:「租金頂多12000吧 …」

再問,沒有足夠現金,以貸款六成計算,自備款132萬,貸款198萬,以年利2%計算,年繳利息39600元,月繳利息3300元。

房屋地價稅加總每年算5000元,每年提撥修繕成本2萬元,尚不計租金收入增繳所得稅
則計出每年淨收入79400元,每月淨收入6616元



好啦! 買了房子,當上包租婆,結果每個月只添了六千多收入,雖不無小補,卻也不如想像中的肥美。

接下來要面對哪些煩惱呢?

1. 能不能找到好房客?會不會遇到火災、自殺、賴帳?
2. 租不出去時,管理費、水電每月照付
3. 20年後的公寓已經36年老公寓,房屋折舊值多少 ?
4. 銀行利率會不會拉高增加貸息成本?

再來比較,132萬自備款拿去買儲蓄保單,以2%利率計算,20年後可以增值60萬
對照當包租婆的收入,20年推算可增值132萬(假設20年內皆順利出租,且不論期間租金跌價)

機會成本相減,132-60=72(萬)

也就是說,買屋租人的其它成本損耗應該要小於72萬才算贏

萬一遇到房租折價過多、或者利息成本無法負荷,恐怕將會以投資失敗收場。



口木說法:

當包租公、包租婆,宜以自有閒置資金進行以規避財務槓桿風險,若財力足夠,在台北以外的地區,建議以地段佳之店面、透天厝、精華地段車位較有保值效果。若資金不足,則可考慮買進地段佳之中古房屋隔成套雅房出租,但管理成本增加,應量力而為。

貸款購屋投資背負利率風險、自備款現金流出、減少家庭資金水位,可能惡化家庭財務結構,賺到蠅頭小利卻添上多重風險,若非自用需求,則應三思利害得失。

近年不動產漲多跌少,但以歷史經驗觀之,投資房地產仍可能遭跌價套牢導致長期損失,不可不慎!


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張金鶚的房產七堂課

作者:張金鶚
出版社:方智
出版日期:2010年02月25日
語言:繁體中文 ISBN:9789861751863

張教授不必多介紹,雖然有人喊他是房市空頭總司令,但其實他的觀念還滿中性的,實務學院派觀點,值得參考。

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7 意見:

岳倫 提到...

300萬的房子年租金14.4萬 4.8%,感覺以最近房價漲租金沒漲的態勢,會不會太高估?

口木 提到...

純以報酬率來看,的確是還不錯。本文故意以高估來計算,更容易比較結果。

相文 提到...

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Best Regards,

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耀輝 提到...

不過現在房子真的很不好租。

耀輝 提到...

不過,我同事家的房子還真的很不容易租出去。

口木 提到...

感謝Richi小組的邀請,但目前尚有其它專欄寫作中,不便另行投稿,敬請見諒!

蔡德清 提到...

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