發夢包租婆

正妹人妻同事問我：「我家附近有公寓要賣 … 只要三百多萬，我好想買來租人喔！可不可以 ？」

她說的屋件，在新竹市區，屋齡16年，七樓之五，有電梯，權狀二十幾坪，兩房一廳，鄰路6米 …

我掐指一算，說：「租金頂多12000吧 …」

再問，沒有足夠現金，以貸款六成計算，自備款132萬，貸款198萬，以年利2%計算，年繳利息39600元，月繳利息3300元。

房屋地價稅加總每年算5000元，每年提撥修繕成本2萬元，尚不計租金收入增繳所得稅
則計出每年淨收入79400元，每月淨收入6616元



好啦！ 買了房子，當上包租婆，結果每個月只添了六千多收入，雖不無小補，卻也不如想像中的肥美。

接下來要面對哪些煩惱呢？

1. 能不能找到好房客？會不會遇到火災、自殺、賴帳？
2. 租不出去時，管理費、水電每月照付
3. 20年後的公寓已經36年老公寓，房屋折舊值多少 ？
4. 銀行利率會不會拉高增加貸息成本？

再來比較，132萬自備款拿去買儲蓄保單，以2%利率計算，20年後可以增值60萬
對照當包租婆的收入，20年推算可增值132萬（假設20年內皆順利出租，且不論期間租金跌價）

機會成本相減，132-60=72（萬）

也就是說，買屋租人的其它成本損耗應該要小於72萬才算贏

萬一遇到房租折價過多、或者利息成本無法負荷，恐怕將會以投資失敗收場。

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口木說法：

當包租公、包租婆，宜以自有閒置資金進行以規避財務槓桿風險，若財力足夠，在台北以外的地區，建議以地段佳之店面、透天厝、精華地段車位較有保值效果。若資金不足，則可考慮買進地段佳之中古房屋隔成套雅房出租，但管理成本增加，應量力而為。

貸款購屋投資背負利率風險、自備款現金流出、減少家庭資金水位，可能惡化家庭財務結構，賺到蠅頭小利卻添上多重風險，若非自用需求，則應三思利害得失。

近年不動產漲多跌少，但以歷史經驗觀之，投資房地產仍可能遭跌價套牢導致長期損失，不可不慎！

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張金鶚的房產七堂課

作者：張金鶚
出版社：方智
出版日期：2010年02月25日
語言：繁體中文 ISBN：9789861751863

張教授不必多介紹，雖然有人喊他是房市空頭總司令，但其實他的觀念還滿中性的，實務學院派觀點，值得參考。