口木看盤室．富貴在天腳踏實地: 九月 2010

2010/9/29

[[+-]] : 水災的啟示–買房地產必做功課！

寫於星期三, 九月 29, 2010 1 意見

去年的莫拉克造成南台灣八八水災、今年凡那比帶來九一九水災，都造成台灣人生命財產的嚴重損失！

「凡事預則立」！當你購置房地產前，該如何事先做好功課，避開容易淹水的地段？

其實啊，在網路資訊時代，只要你肯找資料，很多問題就解決了！

既然風災水災在台灣的頻率那麼高，政府一定會編預算做好研究報告，我們只要調出這些報告，就可以得到許多寶貴的資訊。

參考資訊：經濟部水利署水災保全計畫

進入網頁後，選定你有興趣的縣市，就可以下載其「水災保全計畫」，解開壓縮檔，就可以看到一個Word檔案（DOC格式），裡面會介紹該縣市的水文、歷史、以及防災聯絡名單及實行細則，內容非常豐富，得閒可以自己細讀。

拉到重點，要怎麼知道一個地點會不會淹水？

有兩個方法：

第一就是細讀文件裡面列出來地勢低窪容易發生水災的地段（連住址、聯絡人、災情史都有詳列）

第二個方法，就是文件裡通常會附上「淹水潛勢圖」，這是電腦模擬的GIS運算資料，你只要對應網路地圖，就可以知道某個地段在雨量多大時會淹水多高。

有圖有真相！舉我住的新竹縣為例：

單日雨量200mm新竹縣淹水潛勢圖

上圖顯示新竹縣在一日暴雨（200毫米雨量）時，多數地區無淹水，但在某些近海、沿河岸地區仍有20~50公分的淹水，值得注意的是，寶山鄉雖然是丘陵山地，但其西部因為水文因素而成了全新竹淹水較深的地區。

單日雨量600mm新竹縣淹水潛勢圖

上圖可見寶山鄉水源區有些地段已有2公尺以上的淹水區，另外在竹北市與湖口鄉交界的鳳山溪沿岸、以及新豐的延海地段也有2公尺以上淹水區。

我特別注意一下我家附近，好險，即便單日600mm落水都還沒有淹到水，當初誤打誤撞真是買對地點了！

若考量溫室效應海平面上升，也許未來購屋應選擇海拔20公尺以上地區囉！

地勢海拔高度可由Google Earth軟體獲得，亦可帶著GPS儀器實測而得。

天啊！住海邊會變水上人家、住河邊易淹水，住山上有土石流

（好山、好水、好危險！？）

地球好危險，哪時候才能回火星呢？

口木說法：

購置房地產是多數人一生中最大的投資！在天災頻仍的台灣島上，應將地震、水災列為購屋前的常規檢查研究項目，這些資料通常不會由仲介或建商取得，最好的方法，就是自己上網找囉！
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2010/9/27

[[+-]] : 0924 滿足達陣勢應回，休息再攻高非高

寫於星期一, 九月 27, 2010 0 意見

2010/9/22

[[+-]] : 客串理財講師記

寫於星期三, 九月 22, 2010 13 意見

自從15年前在大學志願卡填了醫學系之後，老實說，我從來也沒想過有一天我會被請去當「理財講師」！？

上圖來源：寶來理財講堂第一輯課程表

課表上的講師個個大有來頭，除了寶來的高手講師之外，另外有包括綠角及投資者部落客日誌的站長（當然口木是最小咖），一系列的講座到了後半段都在講指數投資（主要工具為ETF基金），於是我就把過去發表過關於ETF的文章做了一份簡報，演講時間約70分鐘。

當天我自己沒錄音，所以本文只提供簡報檔供有興趣的站友下站，若有疑問歡迎留言交流。

0915口木寶來ETF簡報檔（擇一下載即可）：
載點1(Slideboom)、載點2(iFileIt)、載點3(Badongo)、載點4(MirrorCreator)

因為來上課的同學幾乎都上過前兩堂部落客講ETF的課程，所以關於ETF的基本介紹以及被動投資的理論我就快速帶過，我把多數的時間拿來講解台灣各檔ETF之間的持股差異以乃特性；另外再補充一些小細節，如投資交易成本、所得稅精算。

最後再拿之前在Smart雜誌發表過的一些投資策略文章連結到ETF投資實務，我想這應該是這場演講最有價值的Take Home Messages！

有位同學提問：「被動投資工具的買賣點如何抓？」

這個問題可說是「大哉問！」

因為一般談被動投資通常不太著重「主動介入買賣點」，但我試著以總經、技術分析所學去規劃加強被動投資收益的模型，經過實證確有一些成績，試著打破「被動投資」過去被批評太過消極無為的性格特色；就我所知，類似的連結是目前較少被著墨的盲點。。

雖然主動投資與被動投資一向被視為水火不容的對立角色，但若我們能懂得兩者的優缺點，融合交互運用，就可能把主動投資的智慧實現在被動投資的安全工具上，搞出一個有點主動又不太主動、有點被動卻又不是太被動的Hybrid … （實務應用，請參考簡報末提到的幾個投資模型）。

雖然我是半調子響叮噹的理財素人，但能受到國內首屈一指的金融集團邀請確是一大肯定。想當年無心插柳柳成蔭至今持續寫作分享已成為了人生中不可或缺的興趣以及責任 …

不管是當醫生，或講理財，只要能夠利益大眾，我都樂此不疲！
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2010/9/19

[[+-]] : 遙遠的東方有一點利–存款微利是圖

寫於星期日, 九月 19, 2010 3 意見

自從2008年底以後，各銀行的優惠存款節節敗退；直到今年以來逐漸又有「高利活存」或「定存加碼」的方案問世。九月初遠銀推出了「1.3%定存年息方案」，讓我聞到了一線弦外之音 …

一般來說，銀行的存款加碼可分為兩種

一、綁理財商品： 指定要買該行的「基金」、「保險」等定額商品才能享有存款加碼優惠，其實羊毛出在羊身上，銀行就是拿理財商品的利潤來補貼利息加碼，所以這種「優惠」可說是口惠而不實，叫你多花錢的而己。

二、不必綁理財商品：不必多買無聊的保險、基金，純粹要你把錢存進去，這種機會通常發生在外商或較冷門的非公營官股銀行，大概就是銀行比較缺存款，想要做大業績吃市佔才會推這種方案。

本文提到的「遠銀定存1.3%」方案就屬於第二類的「優惠存款」，比起目前市場約1%左右的定存利息，等於補貼了約三成的利差，而且本金上限高達300萬，等於每位客戶存入300萬元就得補貼約9000元的利差，可說出手頗為大氣。

換個角度想，銀行之所以敢推出這樣的「固定利率商品」，理應看好未來市場利率不會降息、甚至賭會「升息」，一旦未來市場利率調高，則可大幅減少專案補貼利差。

一葉知秋，銀行的算盤打得奇精無比！從遠銀的專案活動，口木已看到下半年台幣升息的訊號，從我過去寫過的「固機差」經濟模型看來，台股未來一年多、直到2012總統大選前，理應仍有多頭氛圍保護，不致出現太大的空頭攻擊機會才是。

我前幾天在網路上開了遠銀的FE direct帳戶，過兩天到醫院附近的遠東商銀照像拿金融卡，很容易就又開了一個「高利活存」帳戶。

因為我目前的股票都在亞東證券進出，所以平常的閒置資金就可以在FE-direct高利活存與遠東證券交割活存之間靈活轉換（同行轉帳免手續費）；以FE direct最高0.8%的活存利息來說，幾乎和定存利率相去無幾，甚至比1~3個月的定存利率還高！（注意，高利活存是階梯式利息，不同額度間從0.15%~0.8%計息）

另外FE direct還有幾項優惠：

1.單月存款平均餘額在5萬元以上，次月可免手續費跨行提款5次

2.他行轉入、轉出他行交易1萬元以上，每次得happy-go點數20點（每個月最高各5次）

3.開戶前登錄，再送happygo點數300點（我自己都錯過了… ）

當然，FE-direct跟HSBC-direct一樣都可以當做買賣基金、外幣的平台（我才剛開戶，還沒試到這些功能啦）。不一樣的是，FE direct的美金和歐元帳戶提供利息加碼，但利息最高只到0.5%，不算太高，看起來不特別吸引人。

我的FE direct金融卡內建happy-go識別卡功能，從此我皮包裡的happy-go卡就可以退休了，平常上遠百、全家便利商店消費時只要拿FE direct金融卡出來就可以累happy go的點數。

happy-go的點數其實很好用，最殺就是等Gohappy購物網每年都有幾波的「Go happy點數換現金 10點換10元」活動 … 等於是一點換一元，點點皆現金，拿來買些民生用品或3C產品折價很過癮！（註：平常是35點換10元）

如果你手上還有「免轉帳手續費」的存款帳號，就可以每次轉個1萬元到FE direct帳戶，等於免手續費就可以洗出「20點happy-go點數」 … 像我有永豐、渣打等優惠帳戶，每個月就可以幫我合法創造上百點的happy-go點數。一年下來，多個幾千元的happy點數，年終採買時等於多了遠東集團送你的年終禮券喔！

口木說法：

活用同一集團聯合行銷諸多方案，你也可以聰明創造出自己的快樂微套利平台喔！

（註：以上皆為個人理財心得，不為特定銀行商家廣告！）

舂泉講古–觀音財神大鬥法

口木說法：求財，不如求福；求福，不如行善積德 …
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2010/9/13

[[+-]] : 0913 秋前悶雷一聲響

寫於星期一, 九月 13, 2010 3 意見

2010/9/10

[[+-]] : 寶來新興國家指數傘型基金（二）：財務觀點

寫於星期五, 九月 10, 2010 0 意見

前文介紹了寶來新興國家指數型基金，引起許多讀者的觀注，本文將再以四個理財觀點分析此項投資新寵的特色與優劣。

一、指數化投資、避免選股風險

指數化投資乃「隨機漫步理論」信奉者的投資實務表現，這類投資者不追求打敗大盤的卓越績效，因為價格本身已俱體實現買賣雙方獲取的資訊、智慧、與企圖、策略，他們只求仿效大盤平均表現的合理成長績效，此時被動式指數型基金即成為最佳投資工具。西諺云：「To err is human.」既然人性必然犯錯，何不規避人性，將投資決策交給理論的指數自由揮灑呢？

指數化投資好比一紙風箏，只要挑對天氣與地點，就可以乘風而起，悠遊天際；主動投資就像開著一台戰鬥機，你可以展現高超的飛行技巧，卻也隨時可能墜機身亡。指數化投資雖然規避了個股風險，但仍受系統性風險波及，當全球金融風暴來襲誰也不能脫身，還好長期而言經濟不斷成長，提供指數化投資者可預期的平均收益。

指數型基金正是目前最夯的被動投資工具，全球目前共有338檔新興市場指數基金，總資產規模近九百億美元，近四年來檔數呈倍數成長，高於同期的新興市場主動基金，可見ETF已被投資界認定為最適合投資中高風險新興市場的神兵利器。

二、全球資產配置、均衡地域風險

投資人皆知：「雞蛋不要放在同一籃子裡！」

當你我畢身的積蓄資產都押在台灣時，多餘的資金理應優先投資在海外以平衡地域風險。過去多數人將資產配置在歐美等成熟經濟體，經過2008年金融風暴的教訓，人們了解世界上沒有「絕對安全」的資產，反而過去被視為「高風險資產」的新興國家市場呈現疾速反彈走揚的局面，在「資產安全」與「成長表現」之間難以兩全，我們應該學會平均配置投資部位，挪出部份以前過度保守的資金投入新興市場，利用ETF的架構打造「立足台灣、佈局全球」的新興市場夢想投資平台。

三、台幣計價、避開匯率風險

說要「海外投資」，第一個想到就是「我要先去買外匯」！然而，在外匯買賣的過程中難免有匯兌損耗乃至於匯損風險。寶來新興國家指數型基金採用新台幣做為計價幣別，為投資人減免外匯計價所帶來的困擾；當然，基金本身的績效仍受匯率波動影響，但完全以台幣計價的基金淨值，仍可帶來原汁原位的損益表現，投資人不必像過去的投資經驗一樣：「賺了股價、賠了匯差」！

「投資，簡單最好！」省了一道程序，投資路上心裡就踏實許多。

四、本土基金、避免海外所得課稅

自民國95年起實施最低稅負制，明定民國98年以後的海外收入應計入最低稅負課稅，這條規定造成許多海外基金投資人的恐慌，雖然絕大多數投資者未受影響，但隨著你的資產累積，難免在心中隱藏著對於海外資產安全的恐懼。仔細研究法條，其實註冊地在台灣的基金已被排除在境外收入的名單之外，因此，購買國內發行的境外基金可說是投資海外市場的節稅捷徑，對於基金投資大戶來說，寶來新興國家指數型基金適度解除了最低稅負制所帶來的稅務難題。

口木說法：

成長融合避險的完美絕配

綜上四點分析，我們可以歸納出寶來新興國家指數型基金俱有：歸避個股風險、地域風險、匯率風險、稅務風險等「四避險」功效，可說兼備新興市場「衝、衝、衝」以及ETF先天沈穩避險的雙重特質，兩種註定不可能協調的風格卻在財金天才的巧思下化為珍珠加奶茶般地完美風味，亦成為你我未來不容忽視的重點投資工具！
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2010/9/6

[[+-]] : 144期Smart專欄–房地產主力心法

寫於星期一, 九月 06, 2010 1 意見

房價高漲近來成了台灣民怨之首！即便政府一再宣誓打房政策，但房價絲毫沒有回檔的跡象。

許多朋友問道：「房地產投資是否穩賺不賠？買房子真的可以抗通膨嗎？」

回答這個問題之前，我先舉兩個身邊親友的投資實例：

案例一：小蓉姐買樓

小蓉姐老家在台中縣后里，她目前在新竹科學園區上班，五年前她原本想在竹北市購屋，但考量未來想回后里跟父母同住，最後決定在后里購買電梯大樓建案，當時竹北和后里的房價差不多都在一坪十出頭萬元左右，沒想到轉眼五年過去，竹北的房價早已飆到一坪二十萬以上，但后里的房價不漲反跌，想要轉手賣出卻乏人問津。她苦笑自嘲：「別人房子隨便買隨便賺，大概只有我買房子套牢賠錢吧！？」

案例二、阿土婆買農地

阿土婆於民國80年在台中縣烏日鄉買了一塊農地，當初因為有「烏日高鐵重劃區利多」，她匆忙以一坪5萬元搶進，總共斥資千餘萬準備養地兼養老，沒想到景氣急轉直下，一套牢就近20年 …直到2009年中，總算來了個「縣市合併升格題材」，好不容易以每坪七萬元售出！算一算，總獲利近四成！扣除仲介代書稅費等交易成本，大概也有三成三的獲利。阿土婆能夠獲利了結，也算是喜劇收場！但18年賺33%，真的是好的報酬嗎？
這時要以「定存報酬」當做比較機會成本！下圖是以合庫的歷年定存資料庫估算，假設阿土婆從民國80年開始每年放定存至今的報酬率

定存利率逐年下滑

哇！從民國80年至今，18年間的定存總報酬率，竟然高達１３０％　！（計入本金則為230%)也就是說，如果阿土婆在18年前將1000萬放在定存，現在已經有2300萬的財產了！平均年複利報酬為 4.7%
請注意，這只是「基準機會成本」喔！
等於是你把錢鎖在銀行，每天閒閒躺18年，就可以享有的最低理財報酬水準。
但阿土婆當年選擇投資土地，套在高點，18年後解套，總共獲利33%

依複利公式： 133% 開18次根號 = 101.6%，平均每年的投資報酬率只有 1.6%，非但輸給定存報酬率，當然無法抵抗通膨壓力囉！

這一比較，阿土婆的眼淚快掉下來了：「啊 … 早知道我放定存就好啦！」
分析上述兩個不算成功的房地產投資案例，發現共通的特點就是：選錯物件標的！小蓉姐搭棄人口移入成長的竹北而選擇人口移出的台中鄉鎮、阿土婆選擇空有題材卻無實質需求支撐的農地，結果不是慘套就是輸給通膨，到頭來白忙一場換場心酸！

讀者這時一定想問：「到底要怎麼投資房地產，才能提高勝算呢？」

在此提出個人三點心法：

一、投資標的：

地段以人口快速成長的新興都會區為投資首選，大台北都會區以離捷運火車站一公里內的案件最為保值，在大台北都會區以外的地區以土地持分高的透天厝、精華店面較為保值。土地投資應避免偏遠的農地以免長期套牢。不建議投資小套房、渡假別墅等高折舊商品。

二、投資時機：

平時應儲備實力，靜待金融恐慌時投資客低價殺出房產的時機，才有機會撿到超值的物件，切勿隨媒體炒作題材而追高套牢。考量房屋折舊及熱錢轉移效應，於房市泡沫高點逢高獲利了結的功夫也是一定要學的啦！

三、投資策略：

以自有閒置資金投資房地產的風險最低，若高額貸款投資則容易遭受利率風險。若資金有限，應以自用住宅或營業店面為投資標的；或可與親友合資以降低資金負擔。若考量租屋收益，則應事先調查當地租金行情及空屋率，並計入管理成本及機會成本，以增添投資成功率。

在台灣獨特的金融體系裡面，土地建物資產可說是價值信用的主要基礎，貨幣供給逐年增加（鈔票愈印愈多），但都市建地有限，所以相較於註定貶值的現鈔，高土地持分的精華地產當然只會增值不易貶值！

都市土地重劃開發是台灣政治經濟共生結構的根本動力，有錢人之所以愈來愈有錢，關鍵就在其得房地產投資的人場券。市井小民若無法洞悉「房地產的主力思維」，就註定成為房產食物鏈裡的低階輸家。

掌握「房地產市場主力」的習性與節奏，你會發現其實投資房地產的勝率極高，可說是穩賺不賠！如何存到「房地產第一筒金」，才是能否擠身富豪之列的關鍵所在啊！
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2010/9/4

[[+-]] : [3C生活]PDA手機大復活–順暢看影片

寫於星期六, 九月 04, 2010 0 意見

話說兩年前，為了想用手機下單，我買了台PDA手機
不知道哪根筋不對，貪小便宜竟然選了韓國泡菜手機

LG KS20 PDA手機，Microsoft Windows Mobile 6.0系統

Well，憑良心講，造型還算不錯啦！其它除了–通話品質差、耗電、待機時間短、反應速度慢、不穩定常當機、原廠後續服務差勁 … 等些許缺點外，其實我也不見得每分每秒都在後悔自己竟然買泡菜手機啦（死鴨子嘴硬貌）

最初只拿來當下單手機，我開了太平洋證券的戶頭，免費使用他的快易通手機下單軟體，配合中華電信的mPro方案，每個月只要加50元就有10萬封包額度，拿來下單看盤綽綽有餘（千萬不要拿來上網瀏覽喔！），人在外面也能隨時下單看盤，的確方便好用！

最近看小舅子拿台Moto XT701非常酷炫好用，讓我凡心大動，望著我的泡菜愛機嘆息：

Is it Time to Say Goodbye？

Motorola XT701 Android手機

不過啊，凡事刻苦耐勞勤儉持家的口木，仍決定為泡菜機做出最後一搏 …

首先，我下載了新版的ROM，更新作業系統到WM6.1，即俗稱的刷機（方法及ROM載點：請看這裡）。刷完機後，果然解決了不少問題，使用速度變滿快的，原來是LG原廠的ROM太爛啦！接下來我買了一片class6的8G SDHC記憶卡，只可惜會常掉卡（用到一半抓不到SDHC卡而當機）；跟老婆手機的class4 8G SDHC對調之後就解決了（聽說是手機的SDHC驅動有點問題而挑卡）。

好啦，機器的硬體調校完畢，以下開始要講解如何在手機上看影片

首先要先找到適合的手機轉檔影片，我選定格式為3GP格式，可以看成是行動版的簡易MPEG4格式。我找到一款轉檔效果非常好的Freez 3GP converter，基本上是免費下載、免費使用，可惜免費註冊的功能停掉了，所以一天內不要用超過20次，不然被鎖住就很麻煩（不要問我怎麼解鎖，自己去youtube找答案）。

Freez 3GP converter使用畫面

這個程式的好處就是簡單、轉檔快、畫質好！配合我的PDA手機解析度只有320X240，所以畫素就設成一樣，至於每秒畫格，設成23.97或25都可以看起來很順暢，畫質設在1是最高品質，雖然會佔比較多空間，但看起來真的很細緻，強烈建議設在1~3之間。畫面比例有兩個選項：LetterBox就是維持原比例，來源是16:9影片就要選這項，才不會被Stretch成4:3的比例。

音質設定也有學問： AAC NB是原始的3GP設定，固定8000Hz、Mono聲道的低音質Profile，聽起來音質空洞又會破音，實在爛透了！頂多把BitRate設到最高的12.2Kbps，聽起來會好一些些。

解決的方法就是把AAC NB改成AAC LC選項，就可以轉錄比較高品質的聲音，我用的選項是Mono、22100Hz、48Kbps（若有立體聲耳機，就選Stereo選項）。不過問題來了 … 這個模式的影片檔需要播放器有MPEG4 AAC codec才能播放，等一下再提怎麼解決。

第二個步驟就是設定Pocket PC上的播放器

其實Windows Mobile內建的Media Player就可以播放3GP格式影片檔，但效能實在淒慘無比（一秒鐘大約只有3至5個Frames吧），玩過PPC的玩家都知道要去找一個叫TCPMP的免費播放器。使用後果然讓人讚不絕口，沒想到過去被我嫌到沒一塊好的泡菜機，竟然也能順暢地播放影片 …

從數位攝影機full HD MP4影片轉檔成3GP檔，在手機上播放

從YoYo幼教DVD檔轉成3GP機片，在手機上播放

So Far So Good … 畫質OK了，但音質還沒解決

前面提到的AAC LC mode屬MPEG4 AAC Codec，並未內建於TCPMP程式裡

解決的方法有兩個，首先你可以去買新版本的Coreplayer（就是TCPMP被買走商業化的版本），就會直接內建MPEG4 AAC codec！

當然，勤儉持家的口木一定會選第二個方法：下載免費的AAC codec：請看這個網址，下載betaplayer的AAC codec（Windows mobile版），安裝到手機上就可以順利播放AAC LC音訊的3GP影片檔囉！

如果你遇到Freez 3GP converter無法順利轉檔的影片，可以先用PowerDirector（威力導演）等剪輯軟體先轉檔過當母片（我選Portable Mpeg4: PSP最高品質–480X270解析度，768KBps），之後再用3GP Converter轉過就行。